پیش فروش مشارکت در ساخت

خیلی سازنده ها در قرارداد مشارکت در ساخت انتظار دارند که صاحب زمین از همان ابتدا به آنها این حق را بدهد که واحدهای خود را پیش فروش کنند. خب سازنده عزیز اگر قرار باشد شما از روز اول پیشفروش کنی که این کار از عهده خود مالک هم برمی آمد و نیازی به بستن قرارداد مشارکت در ساخت با شما به عنوان سازنده نبود!

مهم ترین نکات پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

بعضی از سازندگان پا را فراتر گذاشته و علاوه بر اینکه انتظار دارند مالک از روز اول به آنها مجوز پیشفروش بدهد میخواهند اجرای کار را نیز واگذار کرده و به ازای دستمزد مجری به آنها واحد آپارتمان بدهند. این دسته از سازندگان نه میخواهند پول خرج کنند و نه میخواهند کار کنند! فقط در دفترهای شیک خود قرارداد می بندند و عملا کاری نمی کنند. فقط مسئولیت هایی که در قرارداد مشارکت در ساخت به عهده گرفته اند را به یک نفر دیگر انتقال میدهند!!

این مورد شخصا برای خودم زیاد پیش آمده و تقریبا هفته ای یک سازنده شخصا یا از طرف شرکت های بزرگ تماس میگیرند که شما اجرای اسکلت را انجام بدهید و ما به ازای آن به شما واحد آپارتمان می دهیم. بعد که از آنها میپرسم شما مالک هستید میگویند نه ما سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت هستیم. و بعد از اینکه از آنها می خواهم متن قراردادی که با مالک بسته اند را برایم بفرستند دیگر پیدایشان نمی شود!!

سلب حق پیش فروش در مشارکت در ساخت

حق پیش فروش در مشارکت در ساخت را نمی توان کلا از کسی سلب کرد. بلکه بهتر است این حق محدود شود تا طرفین بعد از پیشرفت 30-40 درصدی پروژه مجاز به پیشفروش باشند.

ساختمانی که اسکلت آن اجرا شده باشد تقریبا 30% پیشرفت داشته و اگر به پایان سفت کاری رسیده باشد تقریبا 40% پیشرفت داشته است. بنابراین بهتر است اینطور در قرارداد ذکر شود که :

دو طرف قرارداد پس از پایان اسکلت/سفت کاری حداکثر تا ….. واحد از واحدهای خود را می‌توانند پیش فروش نمایند. پیش فروش انجام شده رافع هیچگونه از تعهدات این قرارداد نمی‌باشد و پیش خریداران نیز ضمن آگاهی از مفاد این قرارداد حق هیچگونه دخالتی را در اجرای پروژه ندارند.

نکاتی که از متن بالا متوجه میشویم :

1. پروژه باید به مرحله اسکلت یا سفت کاری رسیده باشد که مجاز به پیش فروش باشند.
2. همه واحدها را نمیتوان پیشفروش کرد. بلکه هر فرد باید حداقل 15-20 درصد از واحدهای خود را نگه دارد تا پروژه به اتمام برسد و ساختمان پایان کار بگیرد.
3. با پیشفروش کردن مسئولیت فرد اقدام کننده تمام نمی شود.
4. پیش خریداران حق دخالت در اجرای پروژه را ندارند.

توصیه به خریداران واحدهای آپارتمانی پیش فروش

اگر شما به عنوان خریدار میخواهید آپارتمانی را پیش خرید کنید حتما کسی که پیش فروش میکند را ببینید شخصا مالک است یا اینکه سازنده بوده و قرارداد مشارکت در ساخت با فرد دیگری بسته است. درصورتیکه مشارکت ساخت است حتما از او بخواهید تا قراردادی که با صاحب زمین بسته را به شما نشان دهد و بند مربوط به پیش فروش در مشارکت در ساخت را با دقت مطالعه کنید.

اگر آپارتمانی را از روز اول و از روی خاک پیشخرید می کنید آیا مجوز این کار به سازنده داده شده ؟ در صورتیکه سازنده این اجازه را نداشته باشد مالک زمین می تواند قرارداد شما را باطل کند.

به این مورد هم توجه داشته باشید که در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک قدرالسهم سازنده را به مرور و طی چندین مرحله با توجه به پیشرفت پروژه به نام ایشان می کند. این یعنی در ابتدای کار معمولا سازنده سهمی در پروژه یا ندارد یا مقدار آن ناچیز است چون هنوز کاری در پروژه انجام نداده ! پس وقتی سهمی در پروژه ندارد چطور میخواهد چیزی را به شما بفروشد؟ مگر اینکه خود مالک نیز پای قرارداد شما را به عنوان شاهد امضا کند یا اینکه از خود او پیشخرید کنید.