تعهدات سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازنده ساختمان به مراتب از تعهدات مالک بیشتر است. چرا که او ساخت پروژه را بر عهده دارد و هزینه ها را تقبل می‌کند. در بندهای مرتبط با تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به مواردی مثل اجرای صحیح پروژه و تحویل به موقع پرداخته و تعهدات مالک نیز اکثرا در مورد انتقال سند مشارکت در ساخت می باشد.

خیلی کلی اگر بخواهیم بگوییم ما باید برای مالک و سازنده که طرفین قرارداد هستند یکسری تعهداتی مشخص کنیم و از آن مهم تر برای هر یک از تعهدات ضمانت اجرایی هم مشخص کنیم. ضمانت اجرایی یعنی اگر طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرد چه می‌شود؟ قرارداد فسخ می‌شود؟ یا جریمه می‌شود؟ یا …. ؟

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

مهمترین تعهداتی که سازنده در قرارداد مشارکت ساخت دارد عبارت اند از :

تعهد به پرداخت تمامی هزینه های ساخت

اصلی ترین تعهد سازنده این است که کلیه هزینه های ساخت پروژه را بر عهده بگیرد مگر مواردی که دقیقا در قرارداد آورده شده و طرفین در مورد آنها توافق کرده اند.

کلیه هزینه های اداری و اجرایی ساخت از قبیل شهرداری‌ – نظام مهندسی – تهیه نقشه های اجرایی و چون ساخت – بیمه – مالیات – اداره ثبت – آتش نشانی – آزمایشگاه های مکانیک خاک – جوش و بتن – خرید انشعابات آب و برق و گاز اختصاصی – تامین مصالح و اجرا – و دیگر هزینه‌هایی که در عرف ساختمان سازی بوجود آید و در این قرارداد به آن اشاره نشده باشد بر عهده سازنده می باشد.

تعهد به ساخت پروژه طبق نقشه های توافق شده

طبیعی است که سازنده باید طبق نقشه های مصوب یا توافق شده بین طرفین ساختمان را ساخته و تحویل مالک دهد. اما گاهی اوقات برخی از مصالح شاید یا در بازار نباشد یا به هر دلیلی امکان استفاده از آن نباشد. مثلا مصوبه ای جدید مطرح می شود که سازنده نمی تواند نمای ساختمان را مطابق نقشه توافق شده بین طرفین اجرا کند. یا به عنوان مثال برخی مصالح که قبلا از خارج از کشور وارد می شده الان ورود آنها متوقف شده است. در این حالت چه باید کرد؟

در این حالت دو طرف مجدد یا توافق کنند یا از مصالح مشابه از نظر کیفیت و قیمت استفاده شود. اگر در هزینه ها ما به تفاوتی وجود داشته باشد محاسبه هزینه های آنرا بر عهده داور قرار می دهیم.

سازنده متعهد گردید که ساختمانی دقیقا مطابق با مشخصات فنی مندرج در نقشه‌های اجرایی و توافق شده بین طرفین احداث کند. در صورتی‌که مصالح تعیین شده در بازار موجود نباشد یا به هر دلیلی امکان استفاده از آن مصالح وجود نداشته باشد سازنده می‌تواند از مصالح مشابه از نظر قیمت و کیفیت با تایید مالک/مالکین استفاده کند. در صورتیکه سازنده خلاف این موضوع عمل کند بایستی نسبت به جبران خسارت مالک/مالکین اقدام نماید.

تعهد سازنده در مورد رعایت موارد ایمنی

کارگاه ساختمانی محلی مستعد بروز حوادث جانی و مالی است. بنابراین سازندگان بایستی موارد ایمنی و حفاظتی کارگاه های ساختمانی بر اساس مبحث دوازده مقررات ملی ساختمان رعایت کنند.

سازنده متعهد به رعایت کلیه موارد ایمنی و حفاظتی کارگاه و مباحث مقررات ملی ساختمان می باشد. چنانچه در زمان اجرای ساختمان خسارت جانی یا مالی به هرگونه اشخاص حقیقی یا حقوقی وارد آید مسئولیت آن تماما بر عهده سازنده بوده و مالک/مالکین هیچگونه مسئولیتی ندارند. پاسخگویی به زیان دیدگان و پرداخت خسارت و جرایم تماما بر عهده سازنده می‌باشد.

بکارگیری از افراد صاحب صلاحیت

هرچند در صورتیکه پروژه با هرگونه عیب و ایرادی چه در زمان ساخت و چه در زمان بهره برداری از واحدهای آپارتمانی مواجه شود سازنده باید پاسخگو باشد و هزینه برطرف کردن ایرادات نیز بر عهده اوست ولی به هر حال باید از افراد صاحب صلاحیت در پروژه استفاده کند.

سازنده متعهد گردید تا از افراد صاحب صلاحیت در اجرای پروژه استفاده کند در صورت هرگونه خسارت پاسخگویی و پرداخت هزینه های مرتبط با آن بر عهده سازنده می‌باشد.

تهیه بیمه نامه معتبر

همانطور که با خودرو بدون بیمه نباید حرکت کرد کارگاه نیز همینطور است و حتی یک‌ روز نیز نباید بدون بیمه باشد. سازنده به عنوان کارفرما در قبال افرادی که در کارگاه ساختمانی مشغول کار هستند و همچنین اشخاص ثالثی که برای آنها حادثه ای از جانب کارگاه ساختمانی رخ می‌دهد مسئول و متعهد است. بنابراین باید بیمه ای با پوشش کامل تعهدات تهیه کند.

سازنده متعهد می‌گردد تا بیمه کامل مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و اشخاص ثالث و ساختمان های مجاور خریداری کرده و آنرا به تایید مالک برساند. در صورت هرگونه خسارت مالکین مسئولیتی نداشته و پاسخگویی به تمام اشخاص حقیقی و حقوقی بر عهده سازنده می‌باشد.

واگذار نکردن تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت

طبیعی است که سازنده نمیتواند بدون اجازه مالک فرد دیگری را وارد قرارداد کند و تعهدات خود را به وی انتقال دهد. این مورد میتواند زمانیکه که کار تا مرحله ای پیش رفته و مالک بخش قابل توجهی از عرصه ملک را به سازنده انتقال داده رخ دهد. در این حالت سازنده با مالک در زمین شریک است و اگر حق واگذاری قرارداد را از او سلب نکنیم میتواند فرد سومی را به قرارداد آورده و خود به عنوان مالک با وی قرارداد مشارکت در ساخت ببندد.

سازنده متعهد و مسئول اجرای کامل پروژه بر اساس توافقات مندرج در این قرارداد بوده و حق واگذاری این قرارداد را در هر صورتی به غیر ندارد.

پرداخت مطالبات اشخاص

طرف حساب تمامی افرادی که در کارگاه ساختمانی مشغول بکارند شخص سازنده می‌باشد و پرداخت حق الزحمه اکیپ های اجرایی و مطالبات ارگان ها در صورتیکه مربوط به بعد از زمان تحویل ملک به سازنده باشد بر عهده شخص سازنده خواهد بود.

همچنین پرداخت جریمه های مربوط به تخلفات ساخت و اضافه بنا تماما بر عهده سازنده خواهد بود مگر در موارد خاص که دو طرف در مورد آن توافق کرده و صراحتا در قرارداد ذکر شده باشد.

سازنده متعهد گردید تا کلیه مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی و خسارات وارده به آنها را پرداخت کرده و مالک هیچگونه مسئولیتی در قبال اشخاص حقیقی و حقوقی و تخلفات احتمالی ساخت نخواهد داشت.

دیگر تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت ساخت

• سازنده متعهد گردید تا در انتهای کار نقشه های چون ساخت یا As built را تهیه کرده و در اختیار مالک قرار دهد.
• سازنده متعهد به پرداخت هزینه‌ها و انجام کلیه امور مربوط به اداره ثبت برای دریافت سندهای تفکیکی آپارتمان‌های نوساز می‌باشد.
• سازنده ملزم به تهیه طرح سه بعدی نما و فضاهای داخلی و اخذ تاییدیه مالک/مالکین می باشد.
• سازنده متعهد می‌گردد درختان را طبق صورت جلسه تحویل ملک تحویل دهد. بدیهی است خسارات و جریمه های ناشی از بین رفتن درختان یا قطع آنها بر عهده سازنده خواهد بود.
• در صورت فوت یا محجوریت سازنده ورثه یا نماینده قانونی ایشان ملزم به انجام تمام تعهدات ایشان می‌باشند.
• هنگام تحویل آپارتمان باید انشعابات جدید آب و برق و گاز مجزا اخذ شده و دایر باشد سپس طی صورت جلسه ای تحویل آپارتمان ها صورت گیرد.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت به مراتب کمتر از سازنده است. این تعهدات معمولا به مواردی از قبیل انتقال سند و پرداخت هرگونه هزینه های ملک قبل از صورتجلسه تحویل ملک است.

رهن و وثیقه نبودن سند ملک

اگر مالک با سند خانه وام گرفته باشد یا آن‌ را وثیقه گذاشته باشد تا زمانیکه بدهی خود با بانک را تسویه نکند یا سند خود را آزاد نکند نقل و انتقالی انجام نمی‌شود. همانطور که میدانید سازنده باید در طول پروژه سهم سازنده از عرصه ملک را طی چندین مرحله به او انتقال دهد که در مطلب نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت در مورد این موضوع مفصل توضیح داده ایم.

مالک/مالکین اقرار نمودند که ملک و اسناد آن رهن و وثیقه هیچ شخص یا ارگانی نبوده و جزء املاک مصادره ای یا بنیاد مستضعفان یا ستاد اجرایی فرمان امام و … نمی‌باشد.

واگذار نکردن و تحت اختیار داشتن ملک

در قدیم که ملک و زمین ارزان بود! رسم بود که موقع عقد داماد چیزی را پشت قباله همسرش می انداخت. یا مثلا فردی ملکی را با فرزندانش صلح عمری می‌کند. در این حالت مالک نمیتواند بدون اجازه ایشان نسبت به عقد قرارداد مشارکت اقدام کرده و ساختمان را بسازد.

مالک/مالکین اقرار نمودند که ملک به صورت جزیی یا کلی یا منفعتی به غیر واگذار نگردیده و ملک کاملا تحت اختیار ایشان بوده و در صورتیکه هرگونه دعوی حقوقی و کیفری در خصوص مالکیت مطرح گردد شخصا آنرا مرتفع سازند.

واگذار نکردن عملیات اجرایی به غیر

وقتی مالک با سازنده ای قرارداد مشارکت میبندد دیگر نمیتواند شخص دیگری را بر روی کار بیاورد یا اینکه در عملیات اجرایی دخالت کند.

مالک/مالکین حق واگذاری تمام یا بخشی از عملیات اجرایی به غیر را نخواهند داشت.

اعطای وکالت کاری به سازنده

پس از اینکه قرارداد مشارکت امضا شد سازنده و مالک با هم به محضر میروند و مالک به سازنده یک وکالت کاری می‌دهد تا کارهای اداری را انجام دهند. به این دلیل که ارگان های دولتی مالک را به عنوان صاحب ملک می‌شناسند.

اسناد و مدارک ملک یا زمین نیز به عنوان امانت در اختیار سازنده قرار می گیرد.

مالکین موظفند نسبت به اعطای وکالت کاری بنام سازنده حداکثر پس از …. روز از تاریخ امضا قرارداد اقدام نمایند.

تسویه حساب از ارگان ها قبل از تحویل ملک

تمامی بدهی هایی که ملک تا روز تحویل زمین به سازنده دارد باید توسط مالک تسویه شود که معمول ترین آن عوارض سالیانه شهرداری است.

کلیه هزینه های ملک مذکور قبل از تحویل ملک بر عهده مالک/مالکین می‌باشد و ایشان موظفند در زمان تحویل ملک اقدام به تسویه حساب از تمام ارگان های دولتی و خصوصی نمایند.

تحویل ملک به سازنده

بعد از اینکه سازنده فیش عوارض را به صورت نقدی پرداخت کرد و جواز ساخت اخذ شد و همچنین پول بلاعوض نیز به مالک پرداخت شد مالک بایستی پس از فرصتی چند روزه اقدام به تحویل ملک یا زمین به سازنده نماید. برای تاریخ تحویل زمین حتما صورتجلسه ای تهیه کرده و طرفین آنرا امضا کنند.

حال فرض کنید سازنده همه این کارها را کرد ولی مالک زمین را تحویل نداد. چه کنیم؟ در اینجا باید برای مالک وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات پیشبینی کنیم.

مالک/مالکین موظفند ظرف مدت …. روز پس از اخذ جواز و تسویه حساب فیش عوارض تخریب و نوسازی به صورت نقدی و تسویه کامل مبلغ بلاعوض توسط سازنده و اعلام کتبی ایشان نسبت به تحویل ملک به سازنده اقدام نمایند.

تعهد به انتقال سهم سازنده

همانطور که قبلا در مطلب نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت گفتیم با توجه به پیشرفت پروژه طی چند مرحله سهم سازنده از عرصه ملک توسط مالک به او انتقال داده می‌شود که این مهمترین وظیفه و تعهد مالک در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.

پس از پایان هر یک از مراحل ذکر شده در ماده …. و اعلام کتبی سازنده مالک/مالکین موظفند ظرف مدت …. روز نسبت به انتقال سهم سازنده اقدام نمایند.

دیگر تعهدات مالکین زمین در قرارداد مشارکت ساخت

• در هر مرحله ای که سازنده نیاز به اخذ تاییدیه مالک را دارد. پس از اعلام کتبی به مالک یا نماینده مالک ایشان موظفند ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به تایید یا عدم تایید موضوع اقدام نمایند.
• مالک/مالکین فقط با هماهنگی سازنده حق ورود به پروژه را دارند در غیر این صورت سازنده می‌تواند از ورود آنها به پروژه جلوگیری کند.
• در صورت فوت یا محجوریت مالک ورثه یا نماینده قانونی ایشان ملزم به انجام تمام تعهدات ایشان ظرف مدت …… ماه از فوت می‌باشند.

عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت

سوال بزرگی که برای دو طرف قرارداد پیش می آید این است که در صورت عدم انجام تعهدات طرف مقابل باید چکار کنیم؟‌ خب این موضوعی است که باید از قبل در قرارداد پیشبینی شود. مثلا میتوان به وسیله جریمه روزانه یا وجه التزام یا فسخ قرارداد طرف مقابل را مجبور کرد تا به تعهدات خود عمل کند.