فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از پیچیده ترین و مهم ترین بحث ها در قرارداد مشارکت در ساخت، بحث فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است. تا سال ها اعتقاد بر آن بود که فسخ در این نوع قرارداد امکان پذیر نیست و ما را با مشکلات جدی مواجه خواهد کرد، اما تجربه چیز دیگری را ثابت کرد که در اینجا به ذکر آن خواهیم پرداخت.

فرض می کنیم شما صاحب زمین هستید و طبق توافق مقرر شده است که ۳.۶ دانگ مال شما و ۲.۴ دانگ نیز مال سازنده باشد. در روش پلکانی کار به مرحله سقف آخر رسیده و از ۲.۴ دانگ ۱.۵ دانگ را به نام سازنده کرده اید اما ایشان بی خبر برای مدت زیادی از ایران خارج می شود.

در این حالت اگر شما بخواهید قرارداد را فسخ کنید چه اتفاقی خواهد افتاد؟ برای مثال شما مدت قرارداد را ۲ سال توافق کرده اید اگر سازنده ۶ ماه تاخیر کند آیا شما می توانید قرارداد را فسخ کرده و سازنده دیگری روی پروژه بیاورید؟ آن هم در شرایطی که شما طبق روش پلکانی تا آن مقطع ۱.۵ دانگ به نام سازنده کرده اید؟

بنابراین دیگر نمی توانید قرارداد را فسخ کنید زیرا سازنده شریک شماست و ممکن است در مقام شریک هرگز به شما اجازه ساخت و ساز مجدد را ندهد؛ با این حال دیده نشدن موضوع فسخ نیز در این نوع قرارداد آثار دیگری در پی خواهد داشت.

شرایط ۵ گانه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

چه شرایطی باعث میشود که ما حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشیم. مواردی که در ادامه ذکر میکنیم را بهتر است در قرارداد خود تحت عنوان شرایط فسخ قرارداد مشارکت ساخت پیشبینی کنید.

1. عدم توانایی سازنده در اخذ جواز ساخت
2. عدم توانایی سازنده در تهیه نقشه های مصوب مطابق نقشه های پیشنهادی اولیه
3. انتقال تعهدات به فرد دیگر
4. فوت یا محجوریت سازنده
5. طولانی شدن بیش از اندازه مدت قرارداد

عدم توانایی سازنده در اخذ جواز ساخت

فرض کنید قرارداد مشارکت در ساخت را امضا کرده اید و مقرر شده که سازنده مثلا ظرف ۲ ماه پروانه را اخذ کند. اما الان ۶ ماه گذشته و اقدامی نکرده است. در این شرایط باید چکار کرد؟

در صورتیکه سازنده نتواند جواز ساخت را پس از ….. ماه از امضا قرارداد اخذ کند مالک می‌تواند تا … روز پس از زمان تعیین شده قرارداد را منفسخ نموده و با فرد دیگری قرارداد مشارکت در ساخت را امضا کند. سازنده نیز ملزم است تمامی مدارک را به مالک عودت دهد و پس از فسخ …. درصد از مبلغ بلاعوض اخذ شده نزد مالک خواهد ماند و مسترد نخواهد گشت.

عدم توانایی سازنده در تهیه نقشه های مصوب مطابق نقشه های پیشنهادی اولیه

پیشنهاد می‌کنیم که حتما نقشه های پیشنهادی که سازنده می‌تواند طبق آنها جواز را بگیرد پیوست قرارداد شود. حال فرض کنید سازنده ادعاهای متعددی قبلا کرده که الان جواز ساخت را نمیتوان بر اساس آنها گرفت و باعث ایجاد تغییرات قابل توجهی در نقشه ها می‌شود. مثلا مدعی بوده که من جواز ساخت مثلا ۶ طبقه را میگیرم ولی نشده یا مثلا رضایت همسایه را میگیرم ولی نتوانسته و ساختمان پخ دار شده است. حال چه باید کرد؟ یا باید دو طرف با هم کنار بیایند که هیچ. اما اگر کنار نیامدند چه؟

اگر توافق حاصل نشد قرارداد باطل میشود و برای سازنده جریمه ای معادل قدرالسهم او از هزینه جواز ساخت در نظر میگیریم. مثلا سازنده ۱ میلیارد تومان بابت جواز هزینه کرده و با توجه به اینکه قدرالسهم او ۵۰٪ است مالک ۵۰۰ میلیون تومان به او برمیگرداند و قرارداد باطل می شود.

چنانچه سازنده نتوانست در زمان صدور پروانه ساختمانی نقشه های معماری مصوب را مطابق نقشه های پیشنهادی اولیه قرارداد، تهیه نماید می بایست توافقنامه جدیدی فی مابین طرفین قرارداد بر اساس نقشه های معماری مصوب امضاء گردد، و توافقنامه جديد جزء الحاقیه این قرارداد خواهد بود و چنانچه طرفین قرارداد بر اساس نقشه های معماری مصوب نتوانستند توافقی حاصل نمایید قرارداد باطل گردیده و هزینه های مربوط به صدور پروانه ساختمانی، پس از تأیید داور به نسبت قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد بین آنها تقسیم خواهد شد.

انتقال تعهدات به فرد دیگر

سازنده به هیچ عنوان مجاز به انتقال تعهدات قراردادی خود در خصوص موضوع مشارکت در ساخت یا سند عرصه ملک به غیر را نخواهد داشت در غیر این صورت مالک می‌تواند قرارداد را منفسخ نماید و میزان هزینه کرد سازنده پس از کسر …… پس از تکمیل پروژه به سازنده مسترد خواهد شد. سازنده نیز می‌بایست ساختمان احداثی را بلافاصله تحویل مالکین داده و نسبت به انتقال مالکیت آن بخش از ملک که تا آن مرحله به نام ایشان گردیده اقدام نماید و مالک نیز می‌تواند با فرد دیگری پروژه را به اتمام برساند و سازنده حق هرگونه ادعایی را از خود سلب و ساقط گردید.

فوت یا محجوریت سازنده

در صورت فوت یا محجوریت سازنده و عدم انجام تعهدات ایشان توسط ورثه یا نماینده قانونی وی ظرف مدت …… ماه از فوت مالک میتواند قرارداد را منفسخ نماید. در این صورت سهم سازنده با توجه به میزان هزینه کرد ایشان تا آن مرحله توسط داور تعیین گردیده و مالک می‌تواند شخصا یا توسط اشخاص ثالث اقدام به تکمیل پروژه نماید.

طولانی شدن بیش از اندازه مدت قرارداد

بازخوانی پرونده واقعی

چند سال پیش یک قرارداد مشارکت در ساخت را بدون در نظر گرفتن موضوع فسخ ویرایش و تنظیم کردیم. در مقابل وجه التزامی در نظر گرفتیم که اگر سازنده ظرف مدت دو سال آپارتمان‌ها را تحویل ندهد می بایست روزانه مبلغ یک میلیون تومان به صاحب زمین پرداخت کند همچنین سازنده مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان به صورت بلاعوض به صاحب زمین داد.

پروژه آغاز شد و کار به روش پلکانی انجام می شد و تا مرحله ای پیش رفته بود که ۱.۵ دانگ با وکالت بلاعزل فروش و مبایعه نامه به نام سازنده منتقل شده بود. در ماه بیستم که پروژه به مرحله شروع سفت‌کاری رسیده بود سازنده بی خبر برای اخذ گرین کارت آمریکا؛ از ایران خارج شد. با ایشان به طریقی تماس گرفتیم و مطلع شدیم تا سه سال آینده نیز بر نمی گردد. صاحب زمین معترض بود که چرا در ویرایش قرارداد، موضوع فسخ را پیش بینی نکرده اید. ما نیز برای این مشکل راه حلی پیدا کردیم که برای شما بازگو می کنیم.

هنوز دو ماه از مدت اولیه قرارداد باقی مانده بود. به صاحب زمین پیشنهاد کردیم که در زمان پایان قرارداد یک اظهارنامه قضایی تنظیم کرده و به اقامتگاه قانونی سازنده (ذکر شده در قرارداد) بفرستید و طی آن خطاب به سازنده ذکر کنید که شما در این تاریخ در مرحله شروع سفت کاری هستید در صورتی که می بایست آپارتمانها را تحویل می‌دادید. بنابراین طبق قرارداد باید روزانه یک میلیون تومان وجه التزام بابت عدم انجام تعهدات بپردازید. همچنین چون در قرارداد ذکر کردیم که وجه التزام بدل از اصل تعهد نیست بنابراین سازنده علاوه بر پرداخت وجه التزام باید تعهد خود را نیز به پایان برساند.

ارزش کارشناسی آن ۱.۵ دانگ حدود 600 میلیون تومان بود یعنی باید حدود دو سال صبر کند تا 600 میلیون تومان وجه التزام جمع شود و وقتی بدهکاری ناشی از وجه التزام ارزشش بالاتر از ۱.۵ دانگ شد برای توقیف اموال اقدام کنند. یعنی بابت بدهکاری ششصد میلیون تومانی سازنده، صاحب زمين اقدام به توقيف آن ۱.۵ دانگ کند.

مشکلی که وجود داشت این بود که با مبایعه نامه و وکالت بلاعزل نمیتوان توقیف را انجام داد مگر اینکه سند قطعی به نام سازنده باشد. در این مرحله پیشنهاد دادیم که صاحب زمین مجددا به اقامتگاه قانونی سازنده اظهارنامه قضایی داده و بنویسید در جهت تکمیل انجام تعهدات و بر اساس مبایعه نامه و وکالت بلاعزل شما می‌خواهیم سند قطعی ۱.۵ دانگ را به نام شما بزنیم. به این ترتیب در زمان غیبت سازنده، سند قطعی را نیز به نام ایشان کردند و سپس آن 1.5 دانگ را توقيف ثبتی کرده و بعد مزایده انجام شد و آن را به نام خودشان کردند.

مشکل بعدی این بود که این قرارداد هنوز فسخ نشده و سازنده نیز در دسترس نیست و صاحب زمین نمی تواند به پروژه دست بزند، با وجود اینکه سازنده 1.5 دانگ را در ازای بدهکاری ناشی از وجه التزام از دست داد اما هنوز متعهد به تکمیل و تحویل پروژه است.

با این حال صاحب زمین دیگر قصد همکاری با سازنده قبل را ندارد. از طرفی قرارداد هنوز فسخ نشده و صاحب زمین نمی تواند اقدامی انجام دهد؛ در چنین مواقعی لازم است که از قاضی تقاضای فسخ کنید اما این تقاضای فسخ غیابی روند پیچیده ای دارد.

بعد از این پرونده به این نتیجه رسیدیم که باید برای چنین شرایطی جای فسخ قرارداد را نیز در نظر داشته باشیم. در نتیجه تصمیم گرفتیم از این به بعد در قرارداد قید کنیم که اگر مدت اجرای ساختمان توسط سازنده به مدت یکسال بیشتر از مدت مقرر در قرارداد به طول انجامید، قرارداد منفسخ می گردد و به ازای هر روز تاخیر از پایان مدت قانونی قرارداد لازم است روزانه مبلغ A ریال نیز بایست وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات پرداخت شود.

اما یک نکته ظریف در اینجا مطرح است. فرض کنید مدت قرارداد ۲۴ ماه بوده و تحویل پروژه ۱۲ ماه به تاخیر افتاده است که وجه التزام در این ۱۲ ماه ۳۴۵ میلیون تومان است اما این مبلغ کمتر از قدرالسهمی است که تا این مرحله به نام سازنده زده اید. بنابراین بهتر است شما سال اول اقدامی در این راستا انجام ندهید بلکه زمانی اقدام به فسخ قرارداد کنید که میزان وجه التزام به اندازه قدرالسهم سازنده شده باشد و بتوانید با توقیف اموال شریک را از قرارداد حذف کنید!

فرق این تکنیک با تکنیک قدیم این است که در تکنیک قبل باید تقاضای فسخ را به قاضی می دادیم و چون سازنده حضور نداشت باید رأی غیابی صادر می شد که فرآیند بسیار پیچیده و زمانبری داشت. اما در اینجا این نقطه ضعف را برطرف کردیم. در این حالت دیگر نیازی به قاضی و دادگاه نیست و قرارداد به خودی خود منفسخ می شود.

لذا ذکر این عبارت که خلاصه بحث فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است الزامی است.

اگر مدت اجرای ساختمان توسط سازنده به مدت یکسال بیشتر از مدت مقرر در قرارداد به طول انجامید مالک زمین می‌تواند قرارداد را در پایان یک سال منفسخ نماید و به ازای هر روز تاخیر از پایان مدت اولیه قرارداد می بایست روزانه مبلغ …. تومان نیز وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات توسط سازنده به صاحب زمین پرداخت شود و در صورت فسخ قرارداد، وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد.

منابع :

• وبسایت مهندس میررضوی