نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان یا قیمت منطقه ای

ارزش معاملاتی ساختمان
4.8
(22)

دفترچه ارزش معاملاتی املاک چیست؟

دفترچه ای است که هرسال توسط اداره امور مالیاتی منتشر می‌شود. این دفترچه هرساله برای هر استان به طور جداگانه منتشر شده و مقدار قیمت منطقه ای تمام نقاط شهری به تفکیک مشخص شده است.

تمامی افراد حق استفاده از این دفترچه را به طور رایگان دارند. به همین منظور لینک دانلود آن ها که مربوط به وبسایت اداره امور مالیاتی میباشد را قرار داده ایم.

دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 98

دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 97

لازم به ذکر است که شهرداری ها در سال ۱۴۰۰ از دفترچه قیمت منطقه ای سال ۹۸ برای محاسبه عوارض استفاده می‌کنند.

کاربرد ارزش معاملاتی املاک

عدد P‌ یا ارزش معاملاتی پارامتری است که در تعیین هزینه های زیر به طور مستقیم نقش دارد:

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان

ارزش معاملاتی عرصه + ارزش معاملاتی اعیان = ارزش معاملاتی کل ساختمان

ارزش معاملاتی عرصه

منظور از ارزش معاملاتی عرصه همان قیمت منطقه ای زمین است که برای محدوده های مختلف شهری در دفترچه معاملاتی املاک آورده شده است.

به عنوان مثال تصویر زیر مربوط به قیمت منطقه ای ما‌بین خیابان های احمدآباد – شهید منتظری – بلوار ملاصدرا و بعثت در شهر مشهد می باشد.

همانطور که در جدول بالا مشخص است ارزش معاملاتی عرصه (زمین) مسکونی در این منطقه از شهر مشهد برابر 1190000 ریال، تجاری 2023000 ریال و اداری 1428000 ریال می‌باشد.

قیمت منطقه ای عرصه سایر کاربری ها

لابد این سوال برای شما پیش آمده که اگر کاربری زمین شما هیچکدام از این موارد نبود باید چکار کنیم؟ مثلا ارزش معاملاتی یک زمین زراعی یا یک انبار چطور تعیین می‌شود؟

برای پاسخ به این سوال به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مراجعه می‌کنیم. در جدول ۱ این دفترچه ضرایب تعدیل این دفترچه برای کاربری های مختلف آورده شده است که در تصویر زیر مشخص است.

ارزش معاملاتی عرصه سایر کاربری های به غیر از مسکونی با اعمال ضرایب تعدیل به دست می آید.

مثال: ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه یک ساختمان با کاربری بهداشتی-درمانی در محدوده بلوار رضا شهر مشهد چقدر است؟

کافی است ارزش معاملاتی مسکونی ( ۱۱۹۰۰۰۰ ریال) را در ضریب تعدیل کاربری مورد نظر ضرب کنیم. در تصویر بالا همانطور که مشخص است ضریب تعدیل برای کاربری بهداشتی- درمانی ۰.۸ است. پس 952000 = 0.8*1190000

تشخیص نوع کاربری عرصه املاک

تشخیص کاربری ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك ﺑﻪ ﺷﺮح ذﯾﻞ ﺻﻮرت ﻣﯽ گیرد:

  • ﮐﺎرﺑﺮي اﻣﻼك ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﻨﺪرج در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ و ﯾﺎ ﺳﺎﯾﺮ اﺳﻨﺎد ﻣﺜﺒﺘﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ.
  • در ﺧﺼﻮص اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﮐﺎرﺑﺮي آﻧﻬﺎ ﻣﺸﺨﺺ ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي اﻋﯿﺎﻧﯽ اﺣﺪاث ﺷﺪه و در آﻧﻬﺎ در ﺧﺼﻮص اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎي ﺑﺎ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺘﻔﺎوت (ﻣﺨﺘﻠﻂ) ﺑﺮ اﺳﺎس ﻗﺪراﻟﺴﻬﻢ ﻋﺮﺻﻪ ﻫﺮ ﯾﮏ از اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎي ﻣﺴﺘﺤﺪﺛﻪ و ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي آﻧﻬﺎ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﯽﮔﺮدد. ﻋﻤﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ.
  • در ﺧﺼﻮص ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮي و ﻓﺎﻗﺪ اﻋﯿﺎﻧﯽ، ﻃﺒﻖ ردﯾﻒ 4 جدول ۱ عمل خواهد شد.

تاثیر عرض معبر در ارزش معاملاتی عرصه

ارزشﻫﺎي ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪاول ﭘﯿﻮﺳﺖ اﯾﻦ ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﻌﺎﺑﺮ ﺑﺎ ﻋﺮض ۱۰ متر میباشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر) ﻣﺎزاد ﯾﺎ ﮐﺴﺮي ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎي ﻣﺬﮐﻮر، ﺣﺴﺐ ﻣﻮرد ۵% ﺑﻪ ارزشﻫﺎي ﻣﺰﺑﻮر اﺿﺎﻓﻪ ﯾﺎ ﮐﺴﺮ ﻣﯽﮔﺮدد.

تذکر : اﻓﺰاﯾﺶ ۵٪ مذکور در ارزش های معاملاتی عرصه املاک برای ﻣﻌﺎﺑﺮ بالای ۲۰ متر جهت املاک با کاربری مسکونی و معابر بالاتر از ۳۰ متر در سایر کاربری ها محاسبه نمیگردد.

مقادیر دفترچه ارزش معاملاتی املاک بر مبنای عرض معبر ۱۰ متر است.

به عنوان مثال اگر عرض معبر ۱۲ متر باشد به ازای ۲ متر مازاد (۲*۵) ۱۰ درصد به ارزش معاملاتی عرصه اضافه میشود. اما اگر مثلا عرض معبر ۳۵ متر باشد محاسبات را برای همان معبری با عرض ۲۰ متر حساب میکنیم. یعنی به ازای ۱۰ متر مازاد (۱۰*۵) ۵۰ درصد به مقادیر دفترچه اضافه میشود.

موارد تکمیلی

  • در ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ارزش ﻋﺮﺻﻪﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ دارای ۲ بر یا بیشتر میباشند بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط بر اینکه از معبر مذکور راه عبور داشته باشد.
  • ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك واﻗﻊ در ﺑﺮ ﻣﯿﺎدﯾﻦ ﻣﻌﺎدل ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺒﺮي اﺳﺖ ﮐﻪ از آن ﻣﯿﺪان ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
  • ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﺴﺘﻘﻠﯽ ﻧﺪارد و ﺣﻖ ﻋﺒﻮر از ﻣﻠﮏ ﻣﺠﺎور را دارﻧﺪ، ﺑﺮاﺑﺮ ﺷﺼﺖ درصد ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻌﺒﺮي اﺳﺖ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﻠﮏ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
  • ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﺑﺮ ﺑﺰرﮔﺮاه، اﺗﻮﺑﺎن، ﻣﺴﯿﻞ، ﺣﺮﯾﻢ راه آﻫﻦ و ﻧﻬﺮ ﻗﺮار دارﻧﺪ، ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﺷﺮاﯾﻂ اﺳﺘﻔﺎده و ﻋﺒﻮر و ﻣﺮور از آنﻫﺎ، ﻧﻈﯿﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎي داﺧﻠﯽ ﺷﻬﺮ ﺟﻬﺖ دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺑﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ ﻣﻬﯿﺎ ﻧﺒﺎﺷﺪ و رﻓﺖ و آﻣﺪ آﻧﺎن از ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎي دﯾﮕﺮ ﺻﻮرت ﭘﺬﯾﺮد، ﺑﺮاﺑﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎن ﻣﻮرد اﺳﺘﻔﺎده ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
  • ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﺳﺮاﻫﺎ، ﭘﺎﺳﺎژﻫﺎ و ﮐﺎروانﺳﺮاﻫﺎ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻣﻌﺒﺮي ﮐﻪ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ، ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
  • ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺑﺮاي اﻣﻼك واﻗﻊ در ﺣﺮﯾﻢ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮ، ﺑﺨﺶ و ﯾﺎ روﺳﺘﺎي ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ، ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﻌﺎدل ۷۰ درصد ارزشﻫﺎي ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻧﺰدﯾﮏﺗﺮﯾﻦ ﻣﺤﻞ ﻣﺸﺎﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎي ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.

ارزش معاملاتی اعیان

منظور از ارزش معاملاتی اعیان همان ارزش بنای ساختمان بوده که برای تعیین آن باید به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مربوطه مراجعه کنیم.

از آنجایی که بنا ساختمان در مناطق مختلف هر فرق میکند باید به نوعی قیمت عرصه نیز در قیمت اعیان دیده شود. همانطور که در تذکر تصویر بالا آمده برای تعیین ارزش معاملاتی اعیان باید ۳۰ درصد ارزش معاملاتی عرصه را نیز به مقادیر جدول بالا اضافه کرد.

قیمت اعیان با توجه به نوع کاربری + ۰.۳ * قیمت عرصه = قیمت اعیان ساختمان

  • در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ و اداري ﺑﯿﺶ از ﭘﻨﺞ ﻃﺒﻘﻪ (ﺑﺪون اﺣﺘﺴﺎب زﯾﺮزﻣﯿﻦ و ﭘﯿﻠﻮت) از ﻃﺒﻘﻪ ﺷﺸﻢ ﺑﻪ ﺑﺎﻻ ﺑﻪ ازاي ﻫﺮ طبقه بالاتر ۱.۵ درصد ﺑﻪ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ردﯾﻒ ۲ جدول ۲ اضافه میشود.
  • در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺗﺠﺎري ﺑﻪ ازاي ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺎﻻﺗﺮ ﯾﺎ ﭘﺎﯾﯿﻦﺗﺮ از ﻫﻤﮑﻒ ۱۵٪ و حداکثر ۵۰٪ از ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن (اﻋﯿﺎﻧﯽ) ﻣﻮﺿﻮع ردﯾﻒ ﯾﮏ ﺟﺪول ۲ کسر میشود..
  • ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ فاقد طبقه همکف (همسطح با معبر اصلی) باشد اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط همکف محسوب میشود.
  • ارزش ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ و اﻧﺒﺎری متعلق به هر واحد ساختمانی معادل ۵۰٪‌ قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول ۲ تعیین میگردد.
  • در محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک کلیه فضاهای غیر‌مسقف و همچنین مشاعات ساختمان جزء اعیانی محسوب نمیشود.
  • به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارایه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف ۲۰ سال نسبت به محاسبه ارزش معاملاتی ۲٪ از کل ارزش معاملاتی اعیانی ملک (تا سقف ۴۰٪) که مطابق بندهای فوق تعیین میگردد کسر میشود.

ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای تکمیل نشده

ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺗﮑﻤﯿﻞ ﻧﺸﺪه ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ وﺿﻌﯿﺖ آن در ﻫﺮ ﯾﮏ از ﻣﺮاﺣﻞ ﺳﺎﺧﺖ ﺑﻪ ﺷﺮح ﺟﺪول زیر تعیین میگردد. ضمنا در املاکی که دارای دو یا چند طبقه میباشند ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺗﻄﺒﯿﻖ وﺿﻌﯿﺖ ﻣﻮﺟﻮد آن ﺑﺎ ﯾﮑﯽ از ﻣﺮاﺣﻞ ﭼﻬﺎرﮔﺎﻧﻪ ذﯾﻞ ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﮔﺮدد.

در مطلب بعدی از پارامتر P برای تعیین هزینه پروانه ساختمانی در مشهد استفاده خواهیم کرد.

مهندس علی زارع
مهندس علی زارع

این مطلب چقدر مفید بود؟

میانگین امتیاز 4.8 / 5. تعداد آرا 22

به این مطلب امتیاز دهید.

22 پاسخ
  1. فاطمه
    فاطمه گفته:

    سلام وقت بخیر. من ارش منطقه ای برای ملکی به مساحت 500 مترمربع دوبلکس با مساحت زیربنا 600 مترمربع در خیابان احمدآباد ابوذر غفاری 29 ناصرخسور 26 رو میخواستم. عرض معبر رو نمیدونم چقدر هست. لطفا راهنمایی بفرمایید

    پاسخ
  2. مجتبی شعبانی
    مجتبی شعبانی گفته:

    با سلام لطفا بفرمایید در ارزش معاملاتی اعیان ساختمان منظورتان کل ساختمان است یا متراژ مفید واحد واحد؟ اصلا در اعیان مفید محاسبه میشود یا ناخالص ممنون

    پاسخ
  3. علیرضا
    علیرضا گفته:

    باسلام
    ارزش معاملاتی عرصه و عیانی که حساب کردید برای هر متر مربع می باشد با توجه به اینکه معمولا متراژ عرصه و عیانی با هم متفاوت است بنابراین به نظر میرسد جمع کلی که در اخر ویدئو و مثال انجام دادید صحیح نباشد و می بایست ارزش عرصه را در متراژ عرصه و ارزش عیانی را در متراز اعیانی ضرب کرد (با رعایت ضوابط) و بعد این دو را جمع کرد.
    لطفا اگر اشتباه میگویم ، اصلاح کنید .تشکر

    پاسخ
  4. آملی
    آملی گفته:

    باسلام دفترچه ارزش معاملاتی مشهد در سایت سازمان وجود ندارد!از چه طریقی میتوان به به روز ترین دفترچه دسترسی داشت؟

    پاسخ
  5. azizsazan
    azizsazan گفته:

    با سلام یک قطعه زمین با کاربری خدماتی که هنوز در طرح تفضیلی شهر دیده نشده در محدوده مسکونی قرار گرفته
    ارزش آن براساس متر مربع چقدر میشود..؟

    پاسخ
  6. امیر
    امیر گفته:

    سلام
    ببخشید من ملکی رو قیمت منطقه ای آن را میخواستم
    در جدول۵۰۰۰۰ریال مسکونی آن زده شده ولی جز،
    سایر در جدول میباشد یعنی کار بری مزروعی دارد
    حال باارزش تعیینی ۵۰۰۰۰ضرب در ۴/.میشود ارزش منطقه ای وضرب در متراژ
    اگر درست است بی زحمت بفرمایید
    باتشکر

    پاسخ
  7. ایمان
    ایمان گفته:

    با سلام و خسته نباشید.دفترچه ارزش معاملاتی استان چهارمحال و بختیاری تو سایت امور مالیاتی نیست.کجا میشه پیداش کرد؟

    پاسخ
    • ناشناس
      ناشناس گفته:

      با عرض سلام و خسته نباشید ؛ سه دانگ مشاع یه ملک تجاری مسکونی معامله کردیم فروشنده ش میگه که فقط بخش تجاری رو تفکیک و افراز میکنه مسکونی نمیشه ! لازم به ذکر هست ملک فوق ساخت سال ۱۳۶۲ هست و ۱۰۰٪ کلنگی هس ؛ حالا فروشنده میتونه فقط قسمت تجاری رو تفکیک و افراز کنه ؟ اگ بخوایم ملک رو تخریب کنیم اونموقع چطور میشه؟

      پاسخ
  8. رضا
    رضا گفته:

    با سلام و احترام
    در سایت شما و همچنین سایت سازمان امورمالیاتی دفترچه ارزش معاملاتی شهرهای استان تهران (مثلا حسن آباد فشافویه )وجود ندارد لطفاً در صورت امکان راهنمایی بفرمایید .
    با تشکر

    پاسخ
    • علی زارع
      علی زارع گفته:

      سلام
      معمولا داخل فایل هر استان تمام شهرستان ها وجود دارد. اگر شهر شما وجود ندارد بنده اطلاع ندارم. از طریق سایت امور مالیاتی سوال خودتون مطرح کنین

      پاسخ
  9. جواد
    جواد گفته:

    باسلام و خسته نباشید سوالی که هست اینه که املاکی که کاربری آن در طرح تفصیلی من باب مثال بهداشتی هست اما الان به صورت مسکونی و تجاری استفاده میشود در محاسبات باید مسکونی لحاظ شود یا بهداشتی ؟ و اینکه آیا داشتن کمسیون ماده 5 و یا نداشتن در این موضوع تفاوت دارد یا خیر ؟ در سایر محاسبات و مصوبات چگونه هست این مساله ؟مثلن درآمد کل صورتجلسه کرده که از املاک خدماتی سهم سررانه اخذ نشود آیا این صورتجلسه یا هر مصوبه دیگری مربوط به کاربری خدماتی وقتی در غیر مورد خدماتی مثلن مسکونی از شهرداری جواب میگیرد نیز شامل است یا خیر ؟ باتشکر.

    پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *