آشنایی با کمیسیون ماده 100 شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دارای شخصیت حقوقی مجزا از شهرداری بوده ولی محل استقرار این کمیسیون در شهرداری است. کمیسیون ماده ۱۰۰ یکی از مراجع اختصاصی  خارج از دادگستری است.

اعضای کمیسیون

• نمایندگان وزارت کشور
• نماینده دادگستری
• نماینده شورای اسلامی
• نماینده شهرداری (این عضو حق رای ندارد و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می شود.)

ماده صد قانون شهرداری ها :

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداریها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات‌های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه به وسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.

در صورت خلاف این ماده همان طور که  در ماده ۱۰۰ اشاره شد از عاملان آن جلوگیری می شود و جهت رسیدگی به کمیسیون ماده صد ارجاع داده می شود.

درصورت تخلف در ساخت و ساز، شهرداری نمی‌تواند سرخود تخریب کند یا جریمه بگیرد، بلکه باید عملیات ساخت و ساز را متوقف کرده و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد. کمیسیون پس از رسیدگی به پرونده تصمیم خواهد گرفت که با متخلف چه برخوردی باید صورت بگیرد.

روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

• پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه شخص پرونده برای رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بدون حضور ذی‌نفع صورت می گیرد. در صورتی که نیاز به توضیحات ذی نفع باشد حضور وی بلامانع است.
• شهرداری و مالک یا قائم مقام وی می توانند ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ رای نسبت به آن اعتراض کنند.

فرم اعتراض به رای ماده ۱۰۰

تصویر زیر نمونه فرم اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مشهد است که مشاهده می کنید.

رسیدگی به اعتراض آرای کمیسیون چگونه انجام می‌شود؟

هر سه نفر عضو این مجموعه، باید غیر سه نفری باشند که در کمیسیون حضور داشتند و رای اولیه صادر کرده اند. یعنی هیات بدوی (اول) با هیات تجدید نظر (دوم)، فرق دارد. جلسات نیز با حضور ۳ نفر رسمیت داشته و رای صادره، به اتفاق آرا معتبر است. نظر عضو مخالف با رای نیز در صورتجلسه، قید و امضا می شود.

هیات دوم، مسئول رسیدگی به اعتراض مالک یا مالکان یا شهرداری به رای هیات اول است. حیطه بررسی هیات دوم، همان مفادی است که در رای هیات اول (بدوی) به آن اشاره شده و نباید خارج از آن باشد. اگر در این اثنا، تخلف جدید در پرونده رخ داده است، باید مسیر قانونی از اول طی شود.

مرجع شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده 100 شهرداری

آرای قطعی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مطابق بند 2 ماده 10 دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.

انواع تخلفات ساختمانی

تخریب

در صورتی ساخت و ساز مخالف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد.

اخذ جریمه

در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد که در این صورت کمیسیون می تواند با صدور رای بر اخذ جریمه “به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان” یا “یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان” در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع ، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند.

تخلف تراکم اضافی

تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.

کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :

۱ . تخریب

الف – در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد.

ب – در صورتی کمیسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه  پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع  خودداری کند. در این دو مورد کمیسیون مکلف به صدور حکم تخریب است.

۲ . اخذ جریمه

رای به اخذ جریمه کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد. در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمیسیون علل و عواملی موثر هستند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد.

الف – نوع موقعیت ملک از نظر مکانی : خیابان‌های اصلی خیابان‌های فرعی کوچه بن باز کوچه بن بست

ب – نوع استفاده از فضای ایجاد شده

ج – نوع ساختمان از نظر مصالح

د – نوع حوزه استفاده از اراضی

• مسکونی باشد. که در این صورت کمیسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط ها را ذکر و عدم ضرورت قطع ، رای به اخذ جریمه ای دهد که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
• تجاری ، صنعتی و اداری باشد. در این صورت نیز کمیسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد.

تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ

این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری کند و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد، کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد ، صادر کند « مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع است.»

جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است.

تجاوز به معابر شهر

در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است. چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع ۶۹۰۴ ق. م. ۱ می شود.

مالکان تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه شروع به ساختن ملک جدید کند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند . در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود . در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی دهد و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده : ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع شده که یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی است که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد. حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می شود که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و طرح دعوا در کمیسیون کند .

تخلف عدم استحکام بنا

چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و …. را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی است .

تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی

اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود . اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می شود.

منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی است که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز است. تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است که در این نوع از تخلف کمیسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .

تغییر کاربری

چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی ، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود. در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع، مورد را در کمسیون ماده ۱۰۰ مطرح می کند و کمیسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند . در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند. اجرای این تصمیم با ماموران شهرداری است. کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد « تبصره بند ۲۴ م ۵۵ ق. ش »

لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود.

نکته دیگری که باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری است. یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببرد آیا مشمول این ماده می شود یا خیر ؟

مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود .

اگر شخصی از تخلفات یک نفر در امر ساخت‌­وساز ضرر ببیند، باید به کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کند یا به شهرداری؟

تمامی شهروندان اگر از این نوع تخلفات ضرر و زیان ببینند، علاوه بر این‌که حق مراجعه به مراجع قضایی را دارند، می‌توانند به شهرداری مراجعه کنند و اگر شهرداری پس از بررسی­‌های لازم رسیدگی به تخلف را در صلاحیت کمیسیون ببیند، پرونده را به آن ارجاع می­‌دهد.

نکاتی که باید پیش از مراجعه به کمیسیون ماده 100 به آن توجه کنید

1. اخطاریه ارسالی و ضمائم آن جهت اطلاع از نوع خلاف، دقیقا مطالعه و دفاعیه در فرم کار ضمیمه تنظیم گردد.
2. فرم دفاعیه تکمیلی حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز پس از دریافت اخطاریه، جهت ثبت در دبیرخانه اداره کل ماده 100 ارائه گردد.
3. هنگام ارائه فرم دفاعیه حضور مالک و وکیل قانونی به همراه کارت شناسائی و سند الزامی می‌باشد.
4. پس از ابلاغ اخطاریه و اتمام مهلت مقرر، عدم ارائه فرم دفاعیه تکمیلی، مانع از صدور رای کمیسیون‌ها نمی‌گردد.
5. با استناد به تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری، ابلاغ و اجرای آراء ماده 100 به عهده منطقه مربوطه می‌باشد. بنابراین نتیجه رای پس از صدور از طریق شهرداری منطقه به مالک ابلاغ گردیده، لذا جهت اطلاع از مفاد رای و‌ پیگیری های لازم در صورت عدم ابلاغ، به شهرداری منطقه مراجعه گردد.

تبصره‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها از ۱۱ تبصره تشکیل شده‌است. مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت‌وساز از شهرداری‌ها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات‌های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه به وسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.

تبصره 1: در موارد مذكور فوق كه از لحاظ اصول شهرساز يا فنی يا بهداشتی، تخریب تأسيسات و بناها خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهرداری، ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری موضوع در كميسيون‌هايی مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور و يكي از اعضا انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می‌شود.

كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام می‌كند كه ظرف ده روز توضيحات خود را به صورت کتبی ارسال کند. پس از انقضاء مدت مذكور كميسيون مكلف است ظرف مدت يک ماه، موضوع را با حضور نماينده شهرداری كه بدون حق رأی برای ادای توضيح شركت مي‌كند، بررسی کرده و تصميم لازم را اتخاذ كند.

در مواردی كه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيری می‌كند، مكلف است حداكثر ظرف يک هفته از تاريخ جلوگيری موضوع را در كميسيون مذكور مطرح كند، در غير اين صورت كميسيون به تقاضای ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد. در صورتی كه تصميم كميسيون بر تخریب تمام يا قسمتي از بنا باشد، مهلت مناسبی كه نبايد از دو ماه، تجاوز كند تعيين مي‌كند. شهرداری مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به تخریب بنا نكند،  شهردار رأساً اقدام كرده و هزينه  آن را طبق مقررات آيين ‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دريافت خواهد كرد.

تبصره 2: در صورتی که اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضرورت نداشته باشد، رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا 3 برابر برای هر متر مربع صادر می‌گردد. چنانچه ذینفع جریمه را پرداخت نکند، شهرداری مکلف است پرونده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید.

تبصره 3: برای اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از 2 برابر تا 4 برابر ارزش معاملاتی به ازای هر مترمربع رای جریمه صادر می‌گردد. در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداری كرد شهرداری مكلف است مجدداً پروانه را به همان كميسيون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخريب بكند.

تبصره 4: در خصوص بنای بدون اخذ مجوز از شهرداری، در صورتی که اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد، كميسيون می‌تواند با صدور رأی اخذ جريمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، يک دهم ارزش معاملاتی ساختمان يا يک پنجم ارزش سرقفلي ساختمان، در صورتي كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلی داشته باشد، هركدام كه مبلغ آن بيش‌تر است از ذينفع، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداری اعلام كند. برای اضافه بنای زائد بر تراكم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.

تبصره 5: در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند از یک برابر تا 2 برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع (به متراژ 25 متر) جریمه کند.

تبصره 6: مالکین نباید به معابر عمومی تجاوز کنند. شهرداری مکلف است اگر این اتفاق افتاد از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارجاع نماید. در سایر موارد تخلف ماندن عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ است.

تبصره 7: مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنان احداث می‌گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، نظارت مستمر داشته و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.

هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.

تبصره 8: دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمان‌های ناتمام را ملاحظه و در سند قید نمایند.

تبصره 9: ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده 100 معاف می‌باشند.

تبصره 10: در خصوص آراء کمیسیون ماده 100، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌ مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف 10روز نسبت به آن رای اعتراض کند، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده 100 دیگری خواهد بود که اعضای آن غیر از افراد قبلی باشند. رأی این کمیسیون قطعی است.

تبصره11: آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل‌ تجدید نظر خواهد بود.