دردسرهای صاحبان زمین در ساختمان فاقد مجری ذیصلاح

در حوادث ساختمانی مثل ریزش گود و حتی حوادثی که در زمان بهره برداری پیش آمده گاها دیده شده است که صاحبان زمین، قرارداد مشارکت در ساخت را با سازندگان فاقد صلاحيت منعقد کرده و همين موضوع باعث شده تا در محاکم قضایی مقصر شناخته شوند.

از آنجایی که این موضوع در قانون دیده شده است و طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان: عملیات ساخت و ساز باید توسط افراد ذیصلاح انجام شود؛ لذا وقتی حادثه ای پیش می آید چه در زمان ساخت چه در زمان بهره برداری ممکن است علاوه بر شهرداری، سازمان نظام مهندسی و مهندس ناظر و … برای صاحب زمین نیز سهم تقصیر منظور شود.

در این رابطه حادثه معروف خیابان دولت آباد را مثال می زنیم. در این پروژه صاحب زمین برای احداث ۱۰ واحد با سازنده دیپلمه ای قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می کند. سال ۸۹ پروژه بدون مشکل به اتمام می رسد و پایانکار و سندهای تفکیکی صادر می شود. صاحب زمین و سازنده ده واحد را می فروشند. ۵ سال بعد در زمان بهره برداری یکی از سنگ های نما جدا شده و روی سر یک عابر پیاده می افتد و باعث فوت او می شود.

پرونده به دادسرای کیفری رفته و بعد از بررسی موضوع توسط کارشناس، متوجه می شوند که ساختمان در زمان ساخت مجری ذیصلاح نداشته است. به این ترتیب علاوه بر شهرداری، صاحب زمین هم که قرارداد مشارکت بسته بود ۵% تقصیر گرفت. بنابراین در اینجا می خواهیم به سرفصلی بپردازیم که صاحبان زمین متوجه مسئولیت های قانونی خود باشند و می‌خواهیم برای آن‌ها راه حل مناسبی ارائه دهیم.

بازخوانی پرونده گود تهران یافت آباد

شخصی در یافت آباد ساختمان کلنگی داشت که برای نوسازی و ساخت آن به یک بنگاه املاک مراجعه می کند و از طرف بنگاه به او سازنده ای معرفی می شود. بعد از عقد قرارداد مشارکت در ساخت و پیرو کارهای اخذ پروانه ساختمانی، سازمان نظام مهندسی ناظر را معرفی می کند اما پروانه ساختمانی بدون درج نام مجری ذیصلاح صادر می شود.

در خرداد ماه سال ۱۳۹۳ در زمان گودبرداری ، پلاک شرقی به داخل گود ریزش می کند. در این حادثه چهار نفر فوت می کنند و خسارات جانی و مالی هنگفتی به بار می آید. پرونده در دادسرای کیفری کارشناسی شده و درصدهای تقصیر مشخص می‌شود.

• مهندس ناظر ۱۰٪ تقصیر (به دلیل اینکه هیچ گزارشی در رابطه با مسائل فنی گودبرداری اعم از عدم اجرای سازه نگهبان، برداشتن سپر خاکی و…نداده بود)
• شهرداری 15٪ تقصیر (به دلیل عدم معرفی مجری ذیصلاح)
• سازمان نظام مهندسی ۵٪ تقصیر (به دلیل معرفی مهندس ناظر قبل از رویت قرارداد مجری ذیصلاح)
• صاحب زمین ۱۰٪
• سازنده 60٪

صاحب زمین به آن اعتراض می کند و می گوید من در این حادثه سببیت و مباشرت نداشتم، اما در دادگاه به ایشان تفهیم می شود که شما سبب بودی و اثرگذار زیرا شما حق نداشتید با شخصی که صلاحیت اجرای ساختمان را ندارد، قرارداد مشارکت در ساخت بیندید، مگر اینکه او یک مهندس مجری ذیصلاح معرفی می‌کرد.

فرض کنید شخصی که گواهینامه رانندگی ندارد؛ از یک فرضی که صاحب یک خودرو است می خواهد ماشین خود را در اختیار او قرار دهد تا با آن مسافرکشی کند، صاحب خودرو هم قبول می کند و با راننده بدون گواهینامه یک قرارداد می بندد مبنی بر اینکه ۵۰ درصد از درآمد برای صاحب ماشین و ۵۰ درصد هم برای شخص راننده بدون گواهینامه!

از قضا روزی تصادفی پیش می آید و شخصی فوت می کند. در این حالت صاحب ماشین نیز مقصر خواهد بود و حداقل % ۲۰ از سهم تقصیر پول خون متوفی را باید بپردازد. وقتی کتبا اجازه استفاده از ماشین را به شخصی که گواهینامه ندارد بدهید تقصیر بیشتری نیز خواهید گرفت؛ همین مورد در رابطه با صاحب زمین در قرارداد مشارکت نیز صدق میکند. وقتی صاحب زمین با سازنده فاقد صلاحیت، قرارداد مشارکت در ساخت می بندد در صورت بروز حادثه، صاحب زمين هم مقصر خواهد بود.

بازخوانی پرونده دوم

در این پرونده صاحبان زمین که پنج نفر بودند با سازنده دیپلمه ای قرارداد مشارکت در ساخت می بندند. پروانه ساختمانی پروژه برای ۱۸۰۰ متر مربع، بدون مجری ذیصلاح صادر می شود. در زمان خاکبرداری پلاک ضلع غربی به درون گود ریزش می کند. خوشبختانه در این حادثه کسی فوت نکرد. کارشناسان پس از بررسی میزان خسارت رای خود را اعلام کردند که

• ۱۰٪ مهندس ناظر
• ۵٪ مهندس محاسب (زیرا نقشه سازه نگهبان نداده بود)
• ٪۱۰ شهرداری
• ۵٪ سازمان نظام مهندسی
• ۱۰٪ صاحبان زمین
• 60٪ نیز سازنده تقصیر گرفت.

صاحبان زمین به این حکم اعتراض کردند اما قاضی گفت وقتی شما با شخصی قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده اید که پروانه و صلاحیت اجرا ندارد در واقع مرتکب جرم شده اید. در پرونده یافت آباد که چهار نفر در حادثه فوت کردند، برای صاحب زمین، ناظر و شهردار و رییس سازمان نظام مهندسی حکم زندان صادر شد. این موضوع شوخی نیست! این آسیب درمان دارد اما لازم است ابتدا این پرونده ها بازخوانی شوند تا متوجه اهمیت موضوع بشوید.

وقتی سازنده با مجری ذیصلاح قرارداد منعقد می کند، شهرداری سازمان نظام مهندسی و صاحب زمین تبرئه خواهند شد و مجری ذیصلاح سپر بلای این سه خواهد شد. اگر مجری ذیصلاح واقعا اجرای کار را بر عهده بگیرد مشکلی نیست، ولی مسئله اینجاست که مجری با این همه مسئولیت یک قرارداد سوری امضا می کند اما در قانون چیزی تحت عنوان قرارداد سوری وجود ندارد و هر جایی که مشکلی پیش بیاید همان قرارداد به اصطلاح سوری، ملاک عمل خواهد بود. عبارت قرارداد سوری یک غلط مصطلح بوده که در جامعه رواج پیدا کرده است.

فقط در مواردی که مجری ذیصلاح طرف اصلی قرارداد با پیمانکاران جزء نباشد می تواند در بعضی از مسائل درصد تقصیر کمتری بگیرد که در این حالت سازنده (طرف قرارداد با پیمانکار جزء) مباشر و مجری سبب موجده خواهد بود. در اینجا پرونده تهرانپارس را بازخوانی می کنیم:

محکومیت مجری سوری

در این پروژه سازنده و صاحب زمین جهت احدات آپارتمان 10 واحدی یک قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می کنند. به دلیل متراژ بالای ۲۰۰۰ متر مربع (در آن سال)، شهرداری پروانه ساختمانی را با معرفی مجری ذیصلاح صادر می کند. مجری برگه تعهد را گواهی امضای محضری کرده و به سازنده تحویل می‌دهد تا بر اساس آن پروانه ساختمانی صادر شود.

مجری ذیصلاح قصد اجرای پروژه را داشته اما سازنده اجازه این کار را به او نمی دهد. مجری نیز به دلیل عدم آگاهی از مسئولیت هایش کار را رها می کند. در حین خاکبرداری پلاک ضلع شرقی فرو ریخت و دو نفر نیز فوت کردند (گود چهار و نیم متری بدون ایجاد سپر خاکی و بدن سازه نگهبان)

پرونده در دادسرای کیفری بررسی و پس از کارشناسی های متعدد حکم صادر می شود. به دلیل اینکه پروژه دارای مجری ذیصلاح بود صاحب زمین، سازمان نظام مهندسی و شهرداری تبرئه می شوند و برای مهندس ناظر 10٪ تقصیر (ایشان هیچ گزارشی نداده بود)، برای مجری ذیصلاح 30٪ تقصیر به دلیل ترک فعل طبق ماده ۲۹۵ قانون مجازات اسلامی، و برای سازنده نیز ۶۰٪ تقصیر در نظر می گیرند.

سازنده به میان کارشناسی سه نفره می گوید که پروژه مجری ذیصلاح دارد بنابراین من نباید تقصیری بگیرم!

مهندس مهر رضوی که در جلسه دادگاه حضور داشتند در پاسخ به ایشان اینگونه جواب می‌دهند که کارگری که سپر خاکی را برداشته از شما دستمزد گرفته است، قرارداد لودر را شما امضا کرده اید بنابراین شما مباشر بوده اید، مجری ذیصلاح هم تقصیر دارد اما او سبب است.

این موضوع مانند مثال قرارداد مسافرکشی با ماشین است که در بالا عنوان شد. این بار شخص فاقد گواهینامه پیشنهاد می کند برای رفع خلأ قانونی نداشتن گواهینامه رانندگی با یکی از دوستانم که گواهینامه رانندگی دارد قرارداد میبندم مبنی بر اینکه دوستم به جای من رانندگی کند. از طرفی خودم با شما که صاحب ماشین هستید قرارداد مشارکت می بندم، مبنی بر اینکه با ماشین شما به صورت مشارکت مدنی مسافرکشی کنم و همچنین در قرارداد قید می کنیم که ماشین تحويل دوستم که گواهینامه رانندگی دارد خواهد شد. اگر در این حالت روزی اتفاقی شخص فاقد گواهینامه پشت فرمان ماشین باشد و يا عابر پیاده ای تصادفی کند که منجر به فوت عابر شود در این حالت وی مباشر و قاتل اصلی بوده و درصد تقصیر اصلی را می گیرد و چون گواهینامه دارد؛ شخص صاحب ماشین را به دادگاه احضار میکنند. اما ایشان با استناد به قرارداد از خود دفاع می کند و می گوید قرار بر این بود که ماشین به شخص دارای گواهینامه رانندگی تحول شود اما ایشان ترک فعل کرده است بنابراین تقصیر نخواهد گرفت و به شخصی که فاقد گواهینامه بوده و ترک فعل کرده درصد تقصیر قابل توجهی خواهند داد.

دقیقا همین موقع در مثال فوق دیده می شود، فرض شود که شما به عنوان صاحب زمین با سازنده فاقد صلاحیت اجرا قرارداد مشارکت می بندید مشروط بر اینکه ایشان جهت اجرای پروژه با یک مجری ذیصلاح قرارداد ببندد. دقت کنید مجری ذیصلاح ترک فعل کرده است. در این حالت چنانچه حادثه ای پیش آید دادگاه همه عوامل را صدا میزند. و وقتی پروژه مجری ذیصلاح دارد صاحب زمین می تواند با ارائه قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مجری از خود دفاع کند. بنابراین داشتن نام مجری ذیصلاح در قرارداد مشارکت بسیار مهم است.

به همين جهت ما به عنوان پژوهشگر و مدرس مباحث قراردادهای مشارکت در ساخت. اصرار داریم به منظور اینکه صاحبان زمین در خصوص حوادث احتمالی در حین ساخت و یا بهره برداری تقصیری نگیرند، در قراردادهای مشارکت در ساخت یک بند در نظر گرفته و این عبارت قید شود :

” سازنده / سازندگان با امضای این قرارداد متعهد می‌گردند که ساخت ساختمان و یا مدیریت بر اجرای ساختمان را توسط مجری ذیصلاح که دارای پروانه اشتغال اجرا از وزارت راه و شهرسازی (سازمان نظام مهندسی ساختمان) باشد اجرا نمایند و یک نسخه از قرارداد مجری ذیصلاح و کپی برابر اصل پروانه اشتغال او را نیز به صاحب/صاحبان زمین ارائه دهند. در غیر اینصورت عواقب خسارات حوادث جانی و مالی ناشی از آن، چه در زمان احداث ساختمان و چه در زمان بهره برداری بر عهده سازنده / سازندگان بوده و صاحب / صاحبان زمین هیچگونه مسئولیتی ندارند”

در مواقعی دیده شده سازنده با جعل پروانه اشتغال مجری ذیصلاح این بند قرارداد را دور می زند، بنابراین صاحبان زمین توجه داشته باشند که کپی برابر اصل پروانه اشتغال مجری ذیصلاح را از سازنده مطالبه کنند.

در اینجا یک سوال مطرح است که آیا عبارت مذکور به تنهایی رافع مسئولیت صاحب زمین می باشد یا خیر؟

توصیه می شود صاحبان زمين به همين جمله فوق در قرارداد کفایت نکند و در صورتی که سازنده مدارک خواسته شده در بالا را به ایشان تحویل نداد، حتما در اوایل کار و طی چند مرحله، اظهارنامه قضایی مبنی بر لزوم ارائه قرارداد مجری ذیصلاح طبق همان شماره ماده مندرج در قرارداد، به نشانی اقامتگاه قانونی سازنده بفرستد. در این صورت مجموعه این مدارک می تواند شما را در دادگاه تبرئه کند.

صاحبان زمین باید تمامی مدارک از جمله قرارداد مشارکت در ساخت پروانه ساختمانی، نقشه ها، اظهارنامه های قضایی و… را تا ابد نزد خود نگهداری کند تا در مواقع لزوم چه در زمان احداث ساختمان و چه در زمان بهره برداری بتوانند به آن‌ها استناد کنند.

منبع : مهندس میررضوی