پرونده‌های کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت

در این مطلب می‌خواهیم به بازخوانی دو پرونده کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم.

پرونده ۱ : همکاری بنگاهی با سازنده کلاهبردار

سالها پیش این سازنده با صاحبان ۴ خانه کلنگی همجوار قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می کند (۶۰ درصد صاحبان زمین و ۴۰ درصد سازنده) و توافق می کنند که به هر یک از صاحبان زمین نیز طی چند مرحله یکصد میلیون تومان به صورت بلاعوض بپردازد.

سازنده قرارداد مشارکت را به گونه ای طراحی کرده بود که در صفحه دوم این قرارداد (قرارداد سه صفحه داشت و از ابتدا برای کلاهبرداری طراحی شده بود) ذکر شده بود که ۶۰ درصد متعلق به صاحبان زمين و ۴۰ درصد متعلق به سازنده بوده و اینکه سازنده موظف است به هر یک از صاحبان زمین مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت بپردازد و هنگام امضای قرارداد به هریک از آنها ۱۵ میلیون تومان بپردازد و ۸۵ میلیون تومان باقیمانده را نیز در مراحل مذکور پرداخت نمایند. تا اینجا هیچ مشکلی در قرارداد وجود ندارد.

صاحبان زمین فقط صفحه آخر قرارداد را امضا کردند!

این سازنده معمولا با یک بنگاه آشنا کار می کرد. در زمان امضای قرارداد، صاحبان زمین را به همان بنگاه می برد. و قبلا با بنگاه هماهنگ می کند که در زمان انعقاد قرارداد طوری کار را انجام دهد که صاحبان زمین تنها صفحه آخر قرارداد را امضا کنند. از طرفی صفحه اول و دوم قرارداد را طوری با فونت ریز تنظیم کرده بود که متن تا انتهای صفحه آمده و جایی برای امضاء در انتهای صفحه باقی نمانده بود (در این مواقع انسان ناخودآگاه صفحه را رد می کند). در قرارداد نیز صاحب بنگاه را به عنوان داور قرارداد مشارکت در ساخت با حدود اختیارات در چارچوب شرايط خصوصی، تعیین می کنند و همه حاضرين تنها صفحه آخر قرارداد را امضاء می کنند.

راه انداختن دعوای سوری توسط سازنده

سازنده پس از اخذ پروانه ساختمانی کار را شروع می کند و پس از اجرای فونداسیون و همزمان با مطالبه یکی از صاحبان زمین در خصوص باقیمانده مبلغ بلاعوض، معترض می شود و می گوید هزینه ساخت آپارتمان بالا رفته و من از عهده کار بر نمی آیم و تقاضای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارم و با این دعوای سوری کاری می کند که یک جلسه دیگر همگی جهت داوری در بنگاه دور هم جمع شوند.

تعویض قرارداد توسط بنگاهی

از طرفی با بنگاه به عنوان داور هماهنگ می کند تا در آن جلسه یک صورتجلسه سازش تنظیم کند همچنین از بنگاهی می خواهد در ازای ۴ میلیون تومان اقدام به تعویض صفحه دوم قرارداد کرده و امضای صاحبان زمین را در تمام صفحات قرارداد اخذ کند. بنگاهی نیز قبول می کند و با تمام صاحبان زمین تماس می گیرد و روز و ساعت جلسه را اطلاع می دهد و از آن‌ها می خواهد قراردادشان را نیز همراه داشته باشند. (تنها یک نسخه از قرارداد به ۴ نفر صاحب زمین داده شده بود).

در آن جلسه داور حق را به صاحبان زمین می دهد و یک صورتجلسه سازش تنظیم می کند و در آن می نویسد نوسانات بازار هیچگونه اثری در این قرارداد ندارد. در حین امضای صورتجلسه داور به حاضرین می گوید لازم بوده است روز اول تمام صفحات قرارداد امضا شود اما فراموش کرده اید و آن لحظه از آنها می خواهد تمام صفحات را امضا کنند و بعد از گرفتن نسخه قرارداد صاحبان زمین طی یک نمای ساختگی شیرازه قرارداد را باز کرده و صفحه دوم قرارداد صاحبان زمین را عوض می کند (نسخه قرارداد داور و سازنده را نیز از قبل آماده کرده بود.) در صفحه دوم نوشته شده بود ۶۰ درصد متعلق به سازنده و ۴۰ درصد متعلق به صاحبان زمین بوده همچنین مبلغ صد میلیون تومان بلاعوض به هر یک از صاحبان زمین پرداخت شد.

نتیجه گیری از این پرونده

با توجه به سهل انگاری صاحبان زمین و عدم امضای تمامی صفحات در روز عقد قرارداد، و همچنین سهل انگاری در قرائت مجدد قرارداد در روز داوری، سازنده موفق می شود امضای صاحبان زمین را در قرارداد جدید بگیرد. بعد از چند ماه صاحبان زمین متوجه تغییرات قرارداد می شوند و به بنگاه می روند و کار را پیگیری می کنند اما قادر به اثبات تعویض قرارداد نبودند و در دادگاه نتوانستند کاری از پیش ببرند.

بنابراین توجه داشته باشید در قراردادهای مشارکت حتما ابتدا تک تک صفحات را به دقت مطالعه کنید و در صورتی که ابهام و ایرادی نبود زیر تمام صفحات توسط صاحبان زمین و سازندگان و داور اثر انگشت، تاریخ، نام و نام خانوادگی و امضا انجام شود. ضمن اینکه به هر یک از صاحبان زمین و سازندگان باید یک نسخه از قرارداد تحویل داده شود.

در ادامه بحث کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت می خواهیم به بحثی بپردازیم که بارها توصیه شده است که در خصوص آن صحبتی به میان نیاید اما لازم میدانیم که در اینجا آن را مطرح کنیم. بحثی داریم با عنوان چرخ کردن صاحب زمین با سفته که در آن سازنده با رفتاری در قالب قانون، تمام زندگی صاحب زمین را تصرف می کند!

پرونده ۲ :‌ چرخ کردن صاحب زمین با سفته

در این قرارداد که مربوط به سال‌ها پیش است فردی زمینی به ارزش ۶۰۰ میلیون تومان داشت که این خانه کلنگی تمام دارایی او بود. طی مدت یک ماه که مالک و سازنده در حال مذاکره بودند مقرر شد پس از ساخت آن پروژه ده واحدی 2.4 دانگ برای سازنده و 3.6 دانگ نیز برای مالک در نظر گرفته شود و چون کار کوچک بود بین آن ها مبلغ بلاعوض نیز رد و بدل نشد.

جلب اعتماد صاحب زمین توسط سازنده کلاهبردار

در این یک ماه سازنده اعتماد مالک را با رفتارهایی دوستانه جلب کرد و حتی در این راستا از مالک خواست که ۲ دانگ قدرالسهم او را بعد از اتمام تمامی سقف ها و 0.4 باقيمانده را نیز در مرحله تحویل آپارتمان ها به نام او بزند! به عبارتی تا مرحله شروع سفتکاری تقاضای قدرالسهم نکرد!

در زمان امضای قرارداد سازنده به صاحب زمین می گوید به دلیل هزینه ای که قرار است تا زمان سفت‌کاری صرف اجرای کار شود بهتر است ۳۰۰ میلیون سفته در وجه بنده خریداری کنید؛ همچنین این موضوع را در قرارداد قید می کنیم که خیال شما راحت باشد. صاحب زمین نیز می پذیرد و ۳۰۰ میلیون سفته در وجه سازنده به او می دهد.

در مرحله شروع سفت‌کاری سازنده طبق قرارداد از صاحب زمین می خواهد اقدامات لازم در خصوص ۲ دانگی که بنا بود در این مرحله به نام او شود را انجام دهد، صاحب زمین نیز می پذیرد و در مقابل از سازنده می خواهد که سفته ها را به او برگرداند. اما در این مقطع سازنده روی سفته‌ها در دادگاه اقدام می کند و از آنجا که در قرارداد دلیل اخذ سفته ها و شماره سفته ها و … ذکر نشده بود دادگاه صاحب زمین را احضار می کند که یا ۳۰۰ میلیون تومان را بپرداز و یا اینکه بابت آن ها سه دانگ از ملکی که به نام شماست توقیف و به نام ایشان می شود و این جدا از ۲ دانگی بود که قدرالسهم سازنده بود.

جمله کشنده در این قرارداد چه بود؟

جمله ای که سازنده در قرارداد اضافه کرد این بود:

“مالک موظف است مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان معادل ۳ میلیارد ریال سفته در وجه سازنده خریداری نموده و در اختیار ایشان قرار دهد.

در دادگاه سازنده در جواب قاضی که می‌پرسد این سفته ها بابت چه چیزی از صاحب زمین اخذ شده می گوید ما در گذشته باهم حساب و کتاب جداگانه ای داشتیم…..! و مالک هیچ سندی برای انکار این ادعا نداشت.

بدین ترتیب سه دانگ از زمین مالک توقیف و به نام سازنده شد. علاوه بر آن سازنده دادخواست دیگری به طرفیت صاحب زمین برای الزام به تنظیم سند طبق قرارداد مشارکت داد. ببینید چگونه طی یک حرکت یک ساله در دادگاه ۵ دانگ به نام سازنده شد!! سازنده ساخت و ساز را ادامه داد و نسبت به مدت قرارداد نیز تأخیر داشت اما در قرارداد وجه التزامی ناشی از عدم انجام تعهدات در نظر نگرفته بودند. در انتهای پروژه سازنده برای 0.4 دانگ دیگر نیز اقدام کرد و در نهایت 5.4 دانگ به نام سازنده شد و تنها 0.6 دانگ برای صاحب زمین باقی ماند که حتی یک واحد هم نصیب ایشان نشد.

جمله صحیحی که باید نوشته می‌شد چه بود؟

در این قرارداد باید اینچنین قید می شد:

“مالک موظف است مبلغ A ریال سفته از شماره های فلان تا فلان در وجه سازنده خریداری و به رسم امانت در اختیار داور قرار دهد و سفته ها پس از انتقال قطعی سند در دفترخانه به مالک عودت داده خواهد شد”.

نتیجتا ذکر اینکه سفته بابت چه چیزی رد و بدل شده و در چه زمانی باید عودت داده شود مهم است.

منبع : مهندس میررضوی