نحوه مشارکت در ساخت با چند مالک

فرض کنید که یک ساختمانی قدیمی با ۶ واحد آپارتمان وجود دارد و سازنده ای قصد دارد که با صاحبان این ۶ واحد، قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم نماید، اما از مالکین این ۶ واحد آپارتمان؛ فقط ۳ نفر راضی به امضای قرارداد مشارکت در ساخت می باشند و ۳ نفر دیگر راضی به مشارکت در ساخت نبوده و به سازنده می‌گویند که واحدهای ما ۳ نفر را خریداری کن و سازنده هم این موضوع را پذیرفته است.

پس نتیجه میگیریم سازنده در اینجا باید دو نوع قرارداد تنظیم کند؛ یکی قرارداد مشارکت در ساخت و دیگری قرارداد مبایعه نامه. اما تنظیم این نوع قرارداد‌ها به این راحتی نیست، زیرا اگر در لحظات آخر یکی از مالکین به دلایلی منصرف شود و قرارداد را امضا نکند سازنده باید چکار کند؟

اشتباه مشاورین املاک در این شرایط

در این قبیل موارد روش متداول و غلط بنگاهی‌ ها به این ترتیب است که در ابتدا، بنگاهی پیش نویس قراردادهای مشارکت در ساخت فی مابین سازنده و مالکینی که قصد مشارکت در ساخت دارند و همچنین پیش نویس مبایعه نامه های فی مابین سازنده و مالکینی که قصد فروش دارند را تنظیم میکند. تا این لحظه فقط پیش نویس تنظیم شده است و فعلا کسی قراردادی امضاء نکرده است.

بنگاهی چک های بلاعوض مالکینی که قصد مشارکت دارند و چکهای ثمن معامله مالکینی که قصد فروش دارند را به رسم امانت از سازنده گرفته و در نزد خود نگه می دارد و به همه اعلام می کند که هر مالکی جداگانه برای امضای قرارداد به بنگاه مراجعه کند.

در آخر وقتی همه مالکین ۶ واحد، نسخه های قرارداد خود را امضاء کردند؛ سازنده هم به عنوان آخرین نفر به بنگاه مراجعه کرده و اقدام به امضای قراردادها می‌کند و بنگاهی بعد از اخذ کلیه امضاها ؛ چک های سازنده را که نزد خود امانت نگه داشته است را به هر کدام از مالکین تحویل می دهد و در ذیل هر قراردادی با ذکر شماره چکها، از طرفین قرارداد، رسید می گیرد.

روش فوق روش خوبی است؛ اما این روش موقعی مورد تایید است که مالكین مشارکت کننده و یا فروشنده در خصوص امضای قرارداد تمکین کنند و قرارداد را امضاء کنند.

اما متاسفانه مطابق پرونده های موجود، وقتی مالکین، مخصوصأ مالكین فروشنده واحدها، برای امضای قرارداد، به همراه وکیل خود به بنگاه مراجعه می‌کنند، اظهار می‌دارند تا سازنده قرارداد را امضا نکند و چک های ثمن معامله را تحویل ما ندهد؛ قرارداد را امضاء نمی‌کنیم. در این حالت است که کار پیچیده شده و گره می خورد. حال در این گونه مواقع چه باید کرد؟

زنجیر کردن قرارداد مشارکت در ساخت با مبایعه نامه

در این گونه مواقع، قراردادهای مشارکت در ساخت و قرارداد مبایعه نامه فروش واحدها باید از لحاظ حقوقی به هم زنجیر شوند. یعنی اینکه اگر یکی از قراردادها به هر دلیلی به هم خورد یا فسخ و یا باطل شد؛ تمام قرارداد های دیگر هم باطل و یا فسخ شود.

بسیار دیده ایم که در یک آپارتمان مطابق مثال مذکور؛ بعد از اینکه تمام واحدها چک های خود را از سازنده دریافت کردند؛ آخرین مالک به بهانه های واهی و سوء نیت و گرفتن مبلغ بیشتر از سازنده از امضای قرارداد استنکاف کرده و امضا نمی‌کند و در نتیجه بقیه قراردادها هم درگیر این مالک می شود.

در این گونه موارد سازنده یا باید یواشکی و بدون اطلاع بقیه واحدها؛ مبلغی اضافی به این مالک بدهد و یا اینکه کل قراردادها را بر هم بزند. اما نکته قابل توجه اینکه چون بقیه مالکین قرارداد را امضا کرده اند و چک های خود را دریافت نموده و بیع صورت گرفته است؛ اقاله قرارداد و برهم زدن آن به این راحتی‌ها نمی باشد.

برای اینکه بتوان این قرارداد‌ ها را به راحتی فسخ کرد؛ باید همگی به هم زنجیر شوند. متاسفانه مشاورین املاک در این گونه موارد به دلیل زنجیر کردن نادرست قرارداد ها به هم باعث عطاله دادرسی در فسخ قراردادها می شوند. حال، در ابتدا روش اشتباه مشاورین املاک در زنجیر کردن قراردادها را بازگو میکنیم و به آسیب شناسی آن خواهیم پرداخت و سپس روش درست را تشریح خواهیم کرد.

روش اشتباه مشاورین املاک در زنجیر کردن قراردادها

مشاورین املاک در این نوع قراردادها؛ یعنی در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالکینی که قصد مشارکت دارند و در قرارداد مبایعه نامه فروش واحدها برای مالکینی که قصد فروش واحد خود را دارند یک جمله اشتباهی را به شرح ذیل در متن قرارداد ها می آورند:

“این قرارداد مشارکت در ساخت ( اگر مشارکت در ساخت باشد؛ و اگر مبایعه نامه باشد، می نویسند که این قرارداد مبایعه نامه) با قرارداد های شماره ………………….. مورخ ………………………و قرارداد شماره ……………………………….. مورخ ……………………………………………. و همینطور شماره و تاریخ بقیه قرارداد ها) به طور توأمان بوده و چنانچه هریک از قراردادهای مذکور به هر دلیلی به هم زده شود و یا فسخ و یا باطل گردد کلیه قرارداد های ذکر شده نیز منفسخ خواهد شد”.

ایرادات این روش چیست ؟

این جمله اشکالات جدی دارد:

1. چون پول و یا چک بین متعاملین قرارداد رد بدل شده است؛ انجام فسخ این قرارداد ها به این راحتی نمی باشد و سازنده بیچاره باید از طریق مراجعه به دادگاه، تقاضای فسخ قرارداد کند تا بتواند چکهای خود را از طرف دیگر قرارداد باز پس گیرد.
2. سوال اینجاست کسی که ادعای فسخ قرارداد را دارد و قطعا یکی از طرفین معامله خواهد بود؛ آیا میتواند خود شخصأ قرارداد را فسخ کند؟ خیر نمی تواند. حتی اگر کلمه منفسخ به جای فسخ در قرارداد نوشته شده باشد. پس باید با مراجعه به دادگاه و با تشخیص و نظر قاضی این قرارداد را فسخ نماید که حدود دو سال این ماجرا به طول خواهد انجامید. بنابراین با نادانی مشاورین املاک، که سنگی را به ته چاه می اندازند؛ طرفین معامله، باید حداقل دو سال عمر خود را تلف کنند، تا آن را در بیاورند.

با پاره کردن قرارداد نمی‌توان آن را فسخ کرد!

حال تعدادی از مشاورین املاک بر این عقیده اند و اظهار می‌دارند که چک های سازنده را که به رسم امانت نزد ما می‌باشد، را نگه می‌داریم، تا زمانی که تمام مالكین قراردادها را امضا کنند و اگر یکی از مالکین برای امضای قرارداد حاضر نشد و زیر بار نرفت؛ ما قرارداد ها را پاره کرده و چک های امانت نزد خود را که متعلق به سازنده است را به وی برمی‌گردانیم.

این روش، روش اشتباهی است زیرا با پاره کردن مبایعه نامه و قرارداد مشارکت در ساخت نمیتوان قرارداد را باطل و یا فسخ کنید. زیرا قرارداد ارکانی دارد از جمله شهود قرار داد. اگر قرارداد پاره شود یکی از ارکان قرارداد که از طرفین قرارداد می‌باشد؛ می تواند با شهادت شهود در دادگاه؛ اصالت و لزوم این قرارداد را اثبات کند و از طرف مقابل خسارت بگیرد و حتی از مشاور املاک هم شکایت کند.

بنابراین پاره کردن قرارداد نمی تواند منجر به فسخ و یا ابطال آن شود. به عنوان مثال کسی نمی تواند با پاره کردن عقد نامه ازدواج بین خود و همسرش از مسئولیت زندگی و پرداخت مهریه سر باز زند؛ زیرا در دادگاه قابل اثبات می باشد. پس راه حل درست زنجیر کردن قراردادها در این گونه مواقع چگونه است؟

راه حل صحیح زنجیر کردن قراردادها

سازنده باید در متن قرارداد های مبایعه نامه مالکینی که قصد فروش واحد خود را دارند این جمله را بنویسد:

“لازم الاجرا شدن این مبایعه نامه منوط به امضاء و لازم الاجرا شدن مبایعه نامه شماره …………………. مورخ……………………………….و لازم الاجرا شدن مبایعه نامه شماره ………………………مورخ…………………………..( به همین ترتیب تمام قرارداد های مبایعه نامه فروش) و لازم الاجرا شدن قرارداد مشارکت در ساخت شماره ………………….. مورخ………………………….و لازم الاجرا شدن قرارداد مشارکت در ساخت شماره ……. مورخ………………………….. به همین ترتیب در تمام قرارداد های مشارکت در ساخت می باشد و صرفا خریدار (سازنده) می تواند لازم الاجرا نشدن این قرارداد را اعلام نماید.

در صورت لازم الاجرا نشدن این قرارداد فروشنده (مالک) باید ثمن های دریافتی را به خریدار مسترد نماید”. این جمله قرارداد مبایعه نامه را به قرارداد مشارکت در ساخت، زنجیر می کند. با ذکر کلمه لازم الاجرا، اگر کسی قرارداد را امضا نکرد؛ به اصطلاح خودبخود قرارداد، هوا خواهد شد.بنابراین کلمه لازم الاجرا، با کلمه فسخ و یا منفسخ متفاوت بوده و بسیار کلمه کلیدی و طلایی در این گونه موارد می‌باشد. اگر کسی قرارداد را امضا نکرد و شما به عنوان سازنده چک را تحویلش داده اید، این قرارداد به هیچ عنوان لازم الاجرا نخواهد بود و به راحتی شما می توانید چک را پس بگیرید.

به همان ترتیبی که در بالا ذکر گردید، همان جمله نیز باید در متن قرارداد های مشارکت در ساخت نیز قید گردد و قرارداد‌های مشارکت در ساخت به قرارداد های مبایعه نامه زنجیر شود. بدین ترتیب که باید نوشته شود:

“لازم الاجرا شدن این قرارداد مشارکت در ساخت، منوط به امضا و لازم الاجرا شدن قرارداد مشارکت در ساخت شماره …………………………….. مورخ…………………………………..(با ذکر نام تمام قرارداد های مشارکت در ساخت) و همچنین لازم الاجرا شدن قرارداد مبایعه نامه شماره …………………… مورخ ……………………………………….( با ذکر نام تمام قرارداد های مبایعه نامه) می باشد و صرفا سازنده می تواند لازم الاجرا نشدن این قرارداد مشارکت در ساخت را اعلام نماید و در صورت لازم الاجرا نشدن این قرارداد، صاحبان زمین می بایستی مبالغ بلاعوض دریافتی را به سازنده مسترد نمایند”.

اگر هر کدام از واحدها وجوه دریافتی و یا چک ها را به سازنده پس ندادند؛ سازنده به جای اینکه دو سال در دادگاه رفت و آمد کند و از قاضی خواهش و تمنا نماید؛ مسیر جدیدی خواهد رفت که حداکثر ۶ ماه طول خواهد کشید.

در این موقع سازنده باید یک دادخواستی به طرفیت هر کدام از مالکین به طور جداگانه تنظیم کرده و در دادگاه حقوقی وجه و چک خود را به دلیل استیفای ناروا خواستار می شود. این کار بازه زمانی کمتری را در پی خواهد داشت.

این نحوه زنجیر کردن قرارداد به سود طرفین قرارداد می باشد چون قراردادها به هم پیوسته می شوند و آسیبی به طرفین قرارداد وارد نمی شود و اگر یکی از زنجیره های قرارداد پاره شود تمام زنجیره پاره خواهد شد. گاهی اوقات حالتی پیش می آید که مهم می باشد و حالت ترکیبی است که با ذکر مثالی واقعی آن را توضیح خواهیم داد.

بازخوانی پرونده واقعی

فردی مالک یک واحد آپارتمان از یک مجتمع ۱۰ واحد بوده است. سازنده ای قصد دارد با ۶ واحد قرارداد مشارکت در ساخت ببندد و قصد خرید ۴ واحد دیگر را دارد و این فرد هم یکی از آن ۴ نفری بود که قصد فروش واحد خود را داشت. اما ایشان قصد داشت که همزمان با فروش آپارتمان خود؛ در یک محله دیگری از تهران؛ یک واحد آپارتمان خریداری کند و اصرار داشت که مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید را با مبایعه نامه فروش واحد فعلی خود زنجیر کند. در واقع منظورش این بود که اگر مبایعه نامه فروش آپارتمان فعلی به هر دلیلی لازم الاجرا نشد؛ مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید هم لازم الاجرا نشود.

بنا به پیشنهاد مهندس میر رضوی به این شخص، گفته شد که باید در مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید این جمله را اضافه کنید:

“لازم الاجرا شدن این مبایعه نامه (منظور مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید) منوط به امضا و لازم الاجرا شدن مبایعه نامه شماره …… مورخ …………(منظور مبایعه نامه فروش آپارتمان) میباشد و صرفا خریدار می تواند لازم الاجرا نشدن این قرارداد را اعلام نماید و فروشنده حق استناد به لازم الاجرا شدن این قرارداد را ندارد. ضمنا قیمت آپارتمان مذکور به مدت دو ماه بین طرفین تثبیت گشته و طرفین حق تغییر در قیمت را ندارند”.

و این مدت زمان دو ماهی که در قرارداد آمد، به صورت فرضی و توافقی بین طرفین به نتیجه رسید. با این روش چندین قرارداد به هم زنجیر می شوند و دیگر سازنده نیاز به این ندارد، تا دو سال در دادگاهها به دنبال فسخ قرارداد ها باشد. بلکه با دادن یک دادخواست مطالبه وجه و استیفای ناروا حداکثر در مدت ۶ ماه می تواند پول های پرداختی خود را پس بگیرد.

منبع : وبسایت مهندس میررضوی